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25 juillet 2023

La construction de logements neufs a-t-elle un impact sur les prix des logements anciens ?

Nous avons analysé quelques communes de la Première Couronne pari­sienne afin de proposer des premiers éléments de réponse à cette interrogation.

Néanmoins la masse et l’hétérogénéité des informations à traiter nécessitent un travail de mise en co­hérence, de problématisation et d’analyse s’appuyant sur de solides connaissances théoriques et pratiques.

Dans ce contexte d’ouverture et d’accès à l’open data,l’expertise immobilière de WEMO doit reposer sur l’interrogation de ces sources d’information statistiques au regard de l’expérience quotidienne de la vente et du contact direct avec les différents acteurs impliqués (acquéreurs, promoteurs, investisseurs … ). C’est pourquoi nous consi­dérons qu’il est nécessaire pour notre compréhension des marchés de questionner avec les données les phénomènes que nous constatons empiriquement.

Ainsi, au cours de la commercialisa­tion du programme So Mansart, àClamart, pour le promoteur Bécarré, nous avons constaté que les programmes de construction neuve étaient particulière­ment nombreux dans cette commune. Au risque de provoquer une saturation du marché?

De fait, après analyse, nous avons pu voir que, entre 2015 et 2018, le nombre de logements neufs mis en vente dans la commune a correspondu à 11 % du nombre total de logements existants en 2015. Cela correspond à un taux de croissance annuel moyen du parc de logements de 2,64 % et à un doublement de ce parc en 26 ans.

Certaines communes connaissent des taux encore plus élevés sur la même période. AinsiRomainville a connu un ac­croissement de son parc de logements de 22 % (5, 1 % par an), soit un doublement du parc en 14 ans seulement !

De tels taux n’ont probablement pas été constatés depuis la période de la Re­construction d’Après-guerre ou à l’occasion de grands projets comme ceux des villes nouvelles.

Ainsi, dans certaines communes fran­ciliennes, l’offre de logements se rééquilibre rapidement au profit des loge­ments neufs ou récents. Dès lors, on peut se demander quel impact ce mouvement produit sur l’offre de logements anciens. En effet, ceux-ci sont comparativement moins qualitatifs et on peut donc supposer que le marché de ces biens s’en trouvera affecté à la baisse, les acquéreurs préférant se loger dans un parc neuf abondant.

Notre choix s’est porté surClamart, Romainville, Cachan, Villejuif et Bagnolet. Ces communes présentent en effet un certain nombre de caractéristiques similaires permettant de les comparer de manière co­hérente.

En premier lieu, elles sonttoutes situées à proximité immédiate de Paris. Bagnolet est limitrophe de la capitale, tandis que les autres sont distantes de 2 km au plus. Elles font donc toutes partie de l’orbite immédiate de la ville-centre.
Cette proximité est renforcée par la connexion directe avec des transports en commun les reliant très rapidement aux grands pôles parisiens. Romainville, Bagno­let et Villejuif sont desservis par le réseau de métros tandis que Clamart et Cachan sont situés à quelques minutes de RER ou de Transilien du centre de Paris. Hormis Bagno­let, toutes ces communes sont en outre concernées par des projets de transports en commun qui amélioreront leur desserte. Clamart, Cachan et Villejuif bénéficieront ainsi de la construction de la ligne 15 du Grand Paris Express, tandis que la ligne 11 sera prolongée à Romainville.

Par ailleurs, bien que des disparités existent évidemment, ces communes font partie de territoires qui ne sont ni les moins valorisés ni les plus chers de la Première Couronne. Les différences de ces communes n’empêche toute comparaison significative, comme cela aurait pu être le cas entre Neuilly-sur-Seine et Aubervilliers, par exemple.

Elles présentent en outre un marché du neuf particulièrement actif, ce qui permettra de révéler plus explicitement les dynamiques à l’œuvre. Enfin,elles constituent des terri­toires d’expertise de WEMO, puisque nous avons commercialisé récemment des pro­grammes à Clamart ou à Villejuif.

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Clamart : une ville familiale en mutation

Clamart est situé à 2 km de Paris et bé­néficie d’une desserte directe en transports en commun. Sa population en 2015 était de 52 645 habitants et de 53 429 habitants en 2018, soit une augmentation de 1,49 %.

Le stock de logements de la commune était de 23 888 unités en 2015. Durant la période 2015-2018, 2 586 logements neufs y ont été mis en vente, ce qui représente 10,83 % du stock de 2015.

La valeur moyenne des transactions de logements collectifs anciens était de 4743€/m2 en 2015 et de 4964 €/m2 en 2018, soit une augmentation de 4,66 %.

Villejuif : les reports parisiens soutiennent les prix

Villejuif est situé à 2 km de Paris et bé­néficie d’une desserte directe en transports en commun. Sa population en 2015 était de 56 661 habitants et de 55 212 habitants en 2018, soit une baisse de 2,56 %.

Le stock de logements de la commune était de 25 908 unités en 2015. Durant la période 2015-2018, 1 722 logements neufs y ont été mis en vente, ce qui représente 6,65 % du stock de 2015.

La valeur moyenne des transactions de logements collectifs anciens était de 3785 €/m2 en 2015 et de 4223 €/m2 en 2018, soit une augmentation de 11,57 %.

Bagnolet : aux portes de Paris, les prix de l’ancien flambent

Bagnolet est limitrophe de Paris et béné­ficie d’une desserte directe en transports en commun. Sa population en 2015 était de 35 881 habitants et de 35 42 habitants en 2018, soit une baisse de 1,22 %.

Le stock de logements de la commune était de 15 719 unités en 2015. Durant la période 2015-2018, 1025 logements neufs y ont été mis en vente, ce qui représente 6,52 % du stock de 2015.

La valeur moyenne des transactions de logements collectifs anciens était de 4 200 €/m2 en 2015 et de 4 819 €/m2 en 2018, soit une augmentation de 14,74 %.

L’augmentation de l’offre du neuf n’entraine pas de baisse du prix de l’ancien

Comme on le voit, sur la période 2015-2018, les mises en vente de logements neufs ont été très importantes à Clamart et à Ro­mainville. Elles représentent respectivement 11 % et 22 % du stock de logements de 2015. Elles ont été fortes, mais moins importantes à Villejuif et Bagnolet, où elles ont constitué 6,5 % du stock initial. Enfin, elles ont été comparativement faibles à Cachan (2%).

De manière générale, ces mises en vente de logements neufs n’ont pas empêché l’augmentation des prix de l’ancien, puisque toutes les communes ont vu ces derniers augmenter.

La première conclusion que nous pouvons donc tirer de cette étude est que l’offre de logements neufs en Première Cou­ronne n’est pas corrélée négativement avec une baisse de prix du logement ancien.L’augmentation de la disponibilité, même dans le cadre d’une légère baisse de la population (Villejuif et Bagnolet), n’entraîne pas une baisse des prix du lo­gement ancien.

L’offre de neuf: une locomotive pour les prix de l’ancien ?

Néanmoins,cette offre de logement neuf, même très abondante comme dans le cas de Romainville, n’a pas entravé l’augmentation des prix de l’ancien. On peut tout au plus estimer que cette augmen­tation a été un peu contenue par l’abondance de l’offre. A Villejuif et Bagnolet, en effet, où l’offre de logements neufs a été proportion­nellement moins forte qu’à Clamart et à Romainville, les prix de l’ancien ont augmen­té plus fortement.

Nous constatons que les prix de l’ancien ont tendance à augmenter, quelle que soit le volume de l’offre de loge­ments neufs. Ainsi, il faut conclure que d’autres phénomènes entrent en compte. L’offre de logements neufs est une explica­tion secondaire des dynamiques de prix de l’ancien.

Le marché immobilier francilien actuel est un marché où la demande est supérieure à l’offre existante.Il y a un déficit structurel de construction de logements. En conséquence, des taux de construction très élevés comme à Romainville ne suffisent pas à répondre à cette offre.

Par ailleurs,la construction de loge­ments neufs produit une amélioration de l’environnement. Les anciens bâtis, souvent dégradés, disparaissent, les rez-de-chaus­sée peuvent accueillir des commerces ou des équipements … Dans le cadre d’opéra­tions d’aménagement publiques ou semi-publiques, les constructions s’accom­pagnent généralement d’une réflexion sur les espaces publics et d’un travail de rénovation de ceux-ci. En conséquence, le logement neuf constitue une opportunité d’amélioration de l’environnement urbain. Ce paramètre peut constituer une explication de type hédo­niste de l’augmentation des prix de l’ancien.

Enfin,les logements neufs vendus dans une commune constituent un nouveau référentiel de prix. Les proprié­taires dans l’ancien auront tendance à rapprocher leurs exigences des prix qu’ils auront constatés sur les nouvelles opéra­tions. De plus, les premières reventes dans les programmes neufs établiront un nouveau référentiel élevé des prix de l’ancien sur la commune. Le logement neuf actuel est le lo­gement ancien de demain.



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